Después de años de subidas sostenidas en los precios de la vivienda, el Banco de España ha encendido las primeras luces de alerta. En su último Informe de Estabilidad Financiera, el organismo ha señalado que algunos de sus modelos internos empiezan a detectar síntomas compatibles con una burbuja inmobiliaria incipiente en el mercado español. Aunque de momento no se han activado medidas restrictivas, el regulador advierte que podría intervenir para limitar el crédito hipotecario si la situación se deteriora, con especial atención a los préstamos que superan ciertos niveles de riesgo, como un elevado loan to value (por encima del 80%).
En este contexto, Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia estatal, apunta que, a diferencia de 2008, “no estamos en una burbuja ya que no hay una espiral especulativa, ni crédito fácil, ni un descontrol generalizado del mercado”. El director general de ACV Gestión Inmobiliaria señala que si bien no nos encontramos a las puertas de una burbuja “lo que sí tenemos es una crisis estructural de oferta que lleva años agravándose, especialmente en las grandes ciudades”.
El experto recuerda que, históricamente, una burbuja inmobiliaria se caracteriza por una combinación de crecimiento de precios muy por encima de los ingresos, relajación masiva de las condiciones crediticias, y un desacople evidente entre precio de adquisición y rentabilidad por alquiler, factores que ahora mismo no están sucediendo.
“Nada de eso está ocurriendo de manera generalizada. En ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga los precios han subido, pero lo han hecho por una presión de demanda sostenida, no por una fiebre especulativa”, sostiene Unsain.
No tenemos un sistema bancario desbordado
Para el Personal Shopper Inmobiliario de referencia, otra de las diferencias clave respecto al escenario previo a la gran crisis financiera es la actitud de la banca. “Hoy los bancos son mucho más exigentes que hace 15 años y existe un control más estricto por parte del Banco Central Europeo. No tenemos un sistema bancario desbordado por las cajas de ahorros ni una burbuja de promotores sobrefinanciados, de hecho, se construye un 70 % menos que entonces”.
El experto insiste en que el mercado está mucho más contenido que en 2008 y que, incluso si el Banco de España decide activar medidas macroprudenciales para limitar el acceso al crédito, el efecto sería de enfriamiento progresivo, no de explosión repentina. Unsain señala que “limitar el loan to value o el loan to income podría frenar algunas operaciones puntuales, pero no eliminaría la presión estructural sobre los precios en las zonas más tensionadas. Ahí el problema no es el crédito: es la escasez de vivienda”.
Un mensaje claro a quienes esperan una bajada de precios
A quienes están esperando una gran corrección para entrar al mercado, el Personal Shopper Inmobiliario lanza un mensaje contundente: “Pensar que los precios van a caer en zonas de alta demanda es ingenuo”. Para el experto, lo que puede ocurrir es “una cierta estabilización, o ajustes muy localizados”, en viviendas sin reformar o en mercados secundarios con poca tracción. “Pero en ciudades como Madrid o Barcelona, con oferta limitada, compradores solventes y una demanda internacional activa, lo más probable es que los precios continúen creciendo de forma moderada” recuerda.
En el caso de la capital, ya se han desarrollado proyectos para la construcción de más de 350.000 viviendas en los próximos años, pero según diversas estimaciones, harían falta más de 600.000 para equilibrar realmente el mercado. “Esto no es una burbuja inflada por la codicia, como en 2008, es un sistema que no está produciendo lo suficiente, y mientras eso no cambie, los precios seguirán bajo presión”, concluye Unsain.
