Dos años después de la entrada en vigor de la ley de zonas tensionadas en Cataluña -una normativa diseñada para limitar los precios del alquiler en municipios con alta presión inmobiliaria como Barcelona, Girona o Lleida- el mercado sigue enfrentando el mismo desafío estructural: la escasez de oferta de vivienda disponible.
La regulación, aplicada desde marzo de 2024 en 271 municipios catalanes, buscaba contener la escalada de los alquileres y facilitar el acceso a la vivienda en las zonas más saturadas. Sin embargo, los datos muestran que la demanda continúa superando con claridad la disponibilidad de viviendas en alquiler, especialmente en los principales núcleos urbanos.
Tras la entrada en vigor de la normativa, el mercado registró una corrección inicial en algunas zonas. En Barcelona ciudad, por ejemplo, los precios del alquiler llegaron a caer cerca de un 6 % durante los primeros meses posteriores a la implementación de la ley. Sin embargo, esta moderación inicial ha dado paso a una estabilización posterior del mercado, con un repunte cercano al 3 % durante 2025, situando el precio medio del alquiler en torno a 1.153 euros mensuales.
Aunque los incrementos de los alquileres se han moderado en algunas áreas reguladas, la presión sobre los precios se mantiene y continúa limitando la capacidad de muchos hogares para acceder a un alquiler asequible.
“Las medidas de control del alquiler pueden aliviar la presión sobre los precios en el corto plazo, pero no resuelven el problema estructural del mercado. Si la oferta de vivienda no crece al mismo ritmo que la demanda, la tensión seguirá existiendo”, explica Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito.
Los expertos coinciden en que la normativa ha tenido un impacto puntual, frenando subidas excesivas en determinadas zonas. Sin embargo, advierten que el verdadero desafío del mercado residencial sigue siendo aumentar el parque de viviendas disponibles, tanto a través de nueva construcción como mediante la rehabilitación y puesta en valor del stock existente.
“Regular los precios puede ayudar a contener la subida de los alquileres durante un tiempo, pero no crea vivienda nueva. Si la oferta no crece de forma estructural, la presión del mercado termina reapareciendo”, señala Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito.
En este contexto, el reto de los próximos años será equilibrar el crecimiento de la demanda con una mayor disponibilidad de vivienda accesible, especialmente en las grandes ciudades, donde la presión demográfica y la movilidad laboral continúan aumentando la necesidad de alquiler.
