El mercado inmobiliario residencial en España no ha ofrecido motivos para el optimismo en los últimos tres años. Un análisis del portal inmobiliario pisos.com sobre la evolución de los precios de la vivienda entre marzo de 2023 y marzo de 2026 concluye que ninguna de las 50 capitales de provincia españolas ha registrado una bajada de precios durante ese periodo. Todas han experimentado subidas, sin excepción. Pero el dato más relevante no se encuentra en las propias capitales, sino en sus alrededores.

No hay caídas de capital

En el extremo más moderado del espectro se encuentra León , con un aumento del +0,42% , seguido de Tarragona (+5,13%) y Ourense (+5,16%) . Estas tres capitales de provincia se han mantenido prácticamente estables, pero tampoco han experimentado caídas de precios significativas. En el extremo opuesto del espectro, Madrid lidera el aumento de precios con un +42,78% : el precio medio ha subido de 4.461 €/m² en 2023 a 6.369 €/m² en 2026. Un piso de 90 metros cuadrados en la capital ahora cuesta una media de 573.222 € , en comparación con los 401.466 € de hace tres años, lo que representa un aumento de 171.756 € en tan solo tres años.

Valencia (+41,57%) y Málaga (+37,66%) completan el podio. En Valencia , el precio medio ha subido de 2.214 € a 3.134 €/m² , y un piso típico supera ahora los 282.000 € . Santander (+32,31%) , Palma (+30,13%) y Soria (+29,95%) también han experimentado incrementos muy superiores a la inflación durante el mismo periodo. «El hecho de que ninguna capital haya experimentado un crecimiento negativo no es una coincidencia estadística, sino la expresión de un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda que el mercado no ha podido resolver durante años», señala Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com .

Doce municipios periféricos superan el +65%.

Si bien las cifras de las capitales de provincia son preocupantes, las de los municipios circundantes son aún más alarmantes. Varias localidades han registrado aumentos superiores al 65% en tres años, superando con creces la tasa de crecimiento de sus respectivas capitales de provincia. Entre ellas se encuentran Villena (Alicante), con un aumento del 135,51% : de 757 €/m² en 2023 a 1783 €/m² en 2026; Torre-Pacheco (Murcia), con un aumento del 114,52% —de 1216 € a 2609 €/m²— ; y Villafranca de los Barros (Badajoz), con un aumento del 113,73% —de 357 € a 763 €/m²— . Also Elda (Alicante, +107.21% ), Guía de Isora (Santa Cruz de Tenerife, +95.83% ), Talayuela (Cáceres, +92.53% ), Fraga (Huesca, +86.87% ), Trujillo (Cáceres, +78.24% ), Miranda de Ebro (Burgos, +72.95% ), Deltebre (Tarragona, +72.79% ), Andratx (Balearic Islands, +69.15% ) and Almazán (Soria, +66.44% ).

El aspecto más significativo de esta clasificación no es solo la magnitud de los incrementos, sino también su distribución geográfica. Junto a destinos turísticos populares como Andratx y Guía de Isora , se encuentran municipios en lo que se conoce como la «España Vacía»: Talayuela y Trujillo en Cáceres, Almazán en Soria, Miranda de Ebro en Burgos y Fraga en Huesca.

En todos estos casos, el precio inicial era muy bajo —329 €/m² en Talayuela en 2023—, lo que apunta a la llegada de nuevos residentes que, desplazados de zonas más caras, están elevando el valor de propiedades que antes eran prácticamente invendibles en tan solo unos años. «Las afueras ya no son el refugio que solían ser: hay municipios alejados de las grandes ciudades que han duplicado o triplicado sus precios en tres años, lo que demuestra que la crisis de asequibilidad ya no es un fenómeno exclusivamente metropolitano», advierte Font .

Doce municipios que efectivamente han experimentado una disminución

In contrast to the general increase, the analysis also identifies municipalities where prices have fallen between 2023 and 2026. The twelve with the largest drops are Villajoyosa – La Vila Joiosa (Alicante, -51.96% ) —from €1,667 to €801/m²— , Monreal del Campo (Teruel, -36.79% ), Celanova (Ourense, -30.44% ), Mondragón -Arrasate (Guipúzcoa, -29.05% ), Covaleda (Soria, -28.69% ), Graus (Huesca, -28.57% ), Toro (Zamora, -28.20% ), Cantalejo (Segovia, -26.87% ), Allariz (Ourense, -22.92% ), Albalate del Arzobispo (Teruel, -20.15% ), Ayala – Aiara (Álava, -19.88% ) and Xinzo de Limia (Ourense, -19.16% ).

Estos descensos se deben a dinámicas muy diferentes. Municipios como Mondragón y Ayala-Aiara reflejan el declive de las zonas industriales con escasa renovación demográfica. Los tres municipios de Ourense —Celanova , Allariz y Xinzo de Limia— forman parte de una España interior que lucha por retener a su población. El caso de Villajoyosa , en la costa de Alicante, resulta llamativo y podría deberse a ajustes específicos en la muestra o a una corrección de precios previamente anómalos.

El efecto de expulsión llega a la periferia.

La lógica detrás del desplazamiento de miles de familias es bien conocida: ante la imposibilidad de encontrar vivienda en la ciudad, se trasladan a municipios aledaños donde los precios son más asequibles. Este movimiento ha sido el principal motor del aumento del valor de las propiedades en las afueras. Pero cuando las afueras también se encarecen a tasas del 70% o el 100% , el modelo se vuelve insostenible. En las áreas metropolitanas de Madrid y Valencia , municipios que hace tres años ofrecían una alternativa real están experimentando ahora aumentos de precios que se aproximan a los de la propia capital: Pinto (+33,75%) , Mislata (+39,72%) y Paterna (+44,67%) .

El ahorro que supone vivir fuera del centro de la ciudad se esfuma más rápido de lo que cualquier política de ayuda a la compra ha logrado compensarlo. «Cuando el mercado suburbano se comporta como el metropolitano, la asequibilidad deja de ser un problema de las grandes ciudades y se convierte en un problema nacional . Y eso exige soluciones estructurales urgentes en materia de suelo y construcción de nuevas viviendas, no solo en las capitales, sino también en los municipios medianos que actúan como válvulas de escape», concluye Ferran Font.