El divorcio o la separación pueden poner fin a una relación, pero no necesariamente a todo lo que se compró durante ella. La vivienda familiar es uno de los mejores ejemplos: después de la ruptura, dos personas pueden continuar siendo propietarias del mismo inmueble durante años, aunque solo una de ellas viva allí o ambas hayan rehecho ya su vida por separado.
Algo parecido sucede después de una herencia. Dos o más hermanos reciben una vivienda en Sevilla, Málaga, Granada o cualquier otra localidad andaluza y, pasado un tiempo, descubren que mantenerla entre todos no resulta práctico. Uno quiere vender, otro quiere conservarla y quizá un tercero simplemente quiere recibir el dinero correspondiente a su parte.
En ambos casos puede plantearse un servicio de disolución de condominio, una operación que permite terminar con la copropiedad cuando uno o varios de los titulares dejan de formar parte de ella.
Aunque su funcionamiento parece sencillo, la forma de plantearla tiene consecuencias jurídicas y fiscales importantes, especialmente cuando hablamos de la tributación de la extinción de condominio entre hermanos en Andalucía.
¿Qué significa extinguir el condominio de una vivienda?
Existe un condominio cuando un mismo inmueble pertenece a dos o más personas. Si una pareja compra una vivienda por partes iguales, cada uno será propietario de un 50 %, pero eso no significa que uno sea dueño de la cocina y el otro del dormitorio. Ambos son titulares de una cuota sobre la totalidad del inmueble.
El Código Civil parte además de una idea importante: ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad. Por tanto, cuando uno de ellos quiere salir de esa situación, puede plantearse la división de la cosa común.
Con una vivienda surge un problema evidente. Un piso de 90 metros cuadrados normalmente no puede dividirse físicamente en dos inmuebles independientes. Una de las soluciones más habituales consiste entonces en que uno de los copropietarios se adjudique el 100 % de la vivienda y compense económicamente al otro por el valor de su participación.
Eso es, en términos generales, lo que sucede en una extinción de condominio.
La vivienda familiar después de un divorcio: uso y propiedad no son lo mismo
Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que la sentencia de divorcio resuelve automáticamente la propiedad de la vivienda. No siempre es así. Puede atribuirse a uno de los excónyuges el uso de la vivienda familiar y, al mismo tiempo, continuar perteneciendo el inmueble a ambos.
Imaginemos una pareja de Sevilla que compró una vivienda al 50 %. Tras el divorcio, ella permanece en la casa mientras él se traslada a otra vivienda. Durante varios años mantienen la propiedad compartida hasta que deciden poner fin a esa situación.
Si existe acuerdo, una posibilidad es vender el inmueble a un tercero y repartirse el dinero. Otra es que uno de ellos se adjudique la totalidad de la vivienda y compense económicamente al otro por el valor de su participación.
Ahora bien, hay que diferenciar esta situación de otra jurídicamente distinta: la disolución de la sociedad de gananciales. Por eso, antes de calcular impuestos, es fundamental determinar cómo se adquirió la vivienda y cuál es exactamente la operación que se va a realizar.
Un caso práctico de extinción del condominio de la vivienda familiar
Pensemos en Laura y Daniel. Ambos son propietarios al 50 % de una vivienda en Málaga valorada en 260.000 euros. Después de su separación acuerdan que Laura conservará el inmueble y Daniel dejará de ser propietario.
Si ambos tienen una participación idéntica, el valor económico correspondiente a Daniel sería de 130.000 euros. Laura podría adjudicarse el 100 % de la vivienda y compensar a Daniel con esos 130.000 euros, formalizando la operación mediante la correspondiente escritura pública.
Desde el punto de vista jurídico, no estamos necesariamente ante la misma situación que si Daniel hubiera vendido su mitad a una persona completamente ajena a la comunidad. Con la extinción desaparece precisamente la copropiedad previa y el inmueble queda en manos de un único titular.
Esta diferencia resulta especialmente importante cuando llega el momento de calcular los impuestos.
¿Cómo tributa una extinción de condominio en Andalucía?
La fiscalidad es uno de los puntos que más dudas genera. Una extinción de condominio correctamente configurada no tiene por qué recibir el mismo tratamiento que una compraventa ordinaria de una participación sobre una vivienda.
La Agencia Tributaria de Andalucía señala que, cuando un inmueble se adjudica a un único copropietario, cesa el proindiviso y existe compensación al comunero cuya participación desaparece, la operación tributa por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El tipo general actualmente aplicable en Andalucía es del 1,2 %. Además, la Administración andaluza indica que la base imponible se corresponde con el valor del inmueble en la parte perteneciente al comunero cuya participación desaparece.
Este criterio puede consultarse directamente en la información publicada por la Agencia Tributaria de Andalucía sobre la tributación de estas operaciones.
Volviendo al ejemplo anterior, si Daniel abandona una comunidad en la que su participación está valorada en 130.000 euros, esa cantidad sería, en el supuesto descrito por la Administración andaluza, la referencia para determinar la base imponible de AJD.
- Aplicando un tipo general del 1,2 %, la cuota resultante sería de 1.560 euros.
- El cálculo sirve para entender el funcionamiento del impuesto, pero no debe trasladarse automáticamente a cualquier operación entre copropietarios.
- Primero hay que comprobar que jurídicamente estamos realmente ante una extinción de la comunidad.
Tributación de la extinción de condominio entre hermanos en Andalucía
La extinción del condominio no es exclusiva de las parejas que se separan. También es muy frecuente entre hermanos que reciben una vivienda mediante herencia. Dos hermanos pueden heredar un piso al 50 % y mantener durante algún tiempo esa propiedad compartida. El problema aparece cuando uno quiere conservar el inmueble y el otro prefiere disponer del dinero correspondiente a su participación.
Supongamos que Alejandro y Marta heredan una vivienda en Granada y cada uno pasa a ser propietario del 50 %. El inmueble tiene actualmente un valor de 300.000 euros. Alejandro quiere conservarlo y Marta prefiere recibir el valor económico de su parte. Si Alejandro se adjudica la totalidad de la vivienda y compensa a su hermana con 150.000 euros, desapareciendo por completo la comunidad existente entre ambos, podemos encontrarnos ante una verdadera extinción del condominio.
Siguiendo el criterio publicado por la Agencia Tributaria de Andalucía para este supuesto, la participación de Marta que desaparece tendría un valor de 150.000 euros. Con un tipo general del 1,2 %, la cuota de AJD resultante sería de 1.800 euros. Esto explica por qué conviene analizar la operación antes de limitarse a afirmar que “un hermano compra la mitad al otro”.
Una compraventa de una cuota y una extinción real del condominio no tienen necesariamente el mismo tratamiento fiscal.
¿Una extinción de condominio siempre evita el ITP?
No. El término utilizado en la escritura no determina por sí solo cómo debe tributar la operación. Para aplicar el tratamiento correspondiente a una extinción de condominio debe existir una verdadera desaparición de la comunidad en los términos exigidos legal y fiscalmente.
La situación puede cambiar, por ejemplo, cuando existen varios inmuebles, distintos porcentajes de propiedad, adjudicaciones que exceden de las cuotas existentes o cuando, después de realizar la operación, continúa existiendo una comunidad entre algunos de los propietarios.
Por eso resulta arriesgado quedarse únicamente con la idea de que “la extinción de condominio paga un 1,2 %”. Ese porcentaje corresponde al tipo general de AJD en Andalucía para el supuesto descrito por la Administración, pero antes hay que determinar la verdadera naturaleza jurídica de la operación.
¿Qué ocurre con el IRPF del propietario que recibe la compensación?
El análisis fiscal tampoco termina con AJD. Cuando uno de los copropietarios abandona la comunidad y recibe una compensación económica, también es necesario revisar las posibles consecuencias en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La división de la cosa común no implica por sí sola que exista una alteración patrimonial en todos los casos. Sin embargo, cuando el inmueble se ha revalorizado y uno de los propietarios recibe una compensación, puede existir una ganancia patrimonial que deba analizarse en el IRPF.
Esta cuestión adquiere especial importancia en las viviendas heredadas. Un inmueble puede tener un valor determinado cuando fallecen los padres y otro muy diferente varios años después, cuando uno de los hermanos decide adjudicárselo por completo.
Por eso, cuando se estudia la tributación de una extinción de condominio entre hermanos, no debería analizarse únicamente el AJD. Es necesario valorar el impacto fiscal de la operación para todos los comuneros.
¿Y si todavía queda hipoteca sobre la vivienda?
La existencia de una hipoteca añade otro elemento que no conviene pasar por alto. Que uno de los copropietarios deje de aparecer como titular de la vivienda no significa que desaparezca automáticamente como deudor del préstamo hipotecario.
Imaginemos que los dos miembros de una pareja firmaron la hipoteca y posteriormente uno se adjudica el 100 % de la vivienda. Para que el otro deje también de responder frente al banco será necesario que la entidad financiera acepte la modificación correspondiente.
De lo contrario puede producirse una situación especialmente problemática: una persona deja de tener derechos sobre la vivienda, pero continúa respondiendo frente al banco por una deuda vinculada a ese inmueble. Por ello, cuando existe financiación pendiente, la extinción del condominio y la situación hipotecaria deben analizarse conjuntamente.
Extinguir el condominio no consiste solo en decidir quién se queda la casa
Sobre el papel, la operación parece sencilla: uno se queda con la vivienda y paga al otro el valor de su participación. En la práctica hay que estudiar cómo se adquirió el inmueble, los porcentajes de propiedad, su valor actual, la compensación económica, la tributación en AJD, las posibles consecuencias en IRPF y la existencia o no de financiación hipotecaria.
En Andalucía, además, es especialmente importante diferenciar una extinción ordinaria del condominio de otros escenarios como la liquidación de la sociedad de gananciales o la transmisión de una cuota entre copropietarios.
Lo mismo sucede con las viviendas heredadas. Cuando varios hermanos reciben un inmueble y uno de ellos quiere conservarlo, hacer correctamente los números antes de firmar puede evitar que una operación aparentemente sencilla termine generando una carga fiscal diferente de la prevista.
Porque en una extinción de condominio la cuestión no es únicamente quién va a quedarse con la vivienda. También importa cómo desaparece jurídicamente la copropiedad y qué consecuencias tendrá esa decisión para cada uno de sus propietarios.
