El mercado del alquiler sigue confirmándose como uno de los destinos preferidos por el pequeño inversor, que cada vez afina más la fórmula con la que rentabiliza su vivienda. Los datos de mayo de 2026 recabados por el portal inmobiliario pisos.com sitúan la rentabilidad media del alquiler de un piso entero de 90 metros cuadrados en el 7,23% en España, una cifra que crece hasta el 7,77% cuando ese mismo inmueble se alquila por habitaciones.

«El alquiler por habitaciones permite al propietario fraccionar el riesgo: si una habitación se queda vacía, las demás siguen generando ingresos, algo que no sucede cuando se cede la vivienda completa a un único inquilino«, explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, quien recuerda que esa flexibilidad es precisamente la que ha empujado a muchos propietarios a replantearse el modelo con el que ponen su piso en el mercado.

En el alquiler de la vivienda tradicional, las diez capitales de provincia más rentables son Tarragona (7,97%), Sevilla (7,80%), Jaén (7,45%), Huesca (7,36%), Ávila (7,33%), Castellón de la Plana (7,17%), Segovia (7,02%), Barcelon (7,00%), Murcia (7,00%) y Córdoba (6,98%). En el extremo opuesto, las que ofrecen un retorno más ajustado son Donostia-San Sebastián (3,85%), Girona (4,37%), Palma de Mallorca (4,40%), Cádiz (4,56%), Pamplona/Iruña (4,61%), A Coruña (4,71%), Málaga (4,72%), Salamanca (4,81%), Logroño (4,84%) y Bilbao (4,86%).

Si el foco se traslada al alquiler por habitaciones, el mapa cambia y la rentabilidad se dispara en buena parte del territorio. Las diez capitales más rentables en esta modalidad son Huelva (9,80%), Lugo (9,73%), Lleida (9,40%), Ávila (9,02%), Santa Cruz de Tenerife (8,52%), Tarragona (8,24%), Castellón de la Plana (8,02%), Almería (7,97%), Jaén (7,88%) y Huesca (7,82%). Por su parte, las que arrojan los retornos más bajos son Donostia-San Sebastián (3,31%), Madrid (3,88%), Palma de Mallorca (4,60%), Málaga (4,61%), Bilbao (4,69%), Burgos (4,72%), A Coruña (4,76%), Granada (4,80%), Salamanca (4,94%) y Barcelona (4,97%).

Más allá de la rentabilidad, los datos de pisos.com reflejan una enorme brecha en el coste de una habitación a lo largo de la geografía española. Las capitales donde resulta más caro alquilar una habitación son Barcelona (646 €/mes), Madrid (622,14 €/mes), Palma de Mallorca (617,31 €/mes), Valencia (616,74 €/mes), Donostia-San Sebastián (546,80 €/mes) y Santa Cruz de Tenerife (504,08 €/mes). En el lado contrario, las habitaciones más asequibles se encuentran en Badajoz (211 €/mes), Cáceres (220 €/mes), Burgos (245,76 €/mes), Palencia (246,43 €/mes) y Córdoba (248,92 €/mes).

“Alquilar el piso compartido completo en Barcelona supone un desembolso de 23.256 euros al año. En Palencia, Huelva o Zamora, alquilar una vivienda entera para una sola persona cuesta menos de 8.000 euros anuales, de modo que con lo que se paga en un único año en la capital catalana se cubrirían casi tres años de alquiler de un piso completo en cualquiera de esas tres ciudades”, explica el director de Estudios del portal.

Ahora bien, aunque la norma general es que el alquiler por habitaciones renta más, hay un grupo de capitales donde se invierte la lógica y el alquiler tradicional resulta más rentable. Es el caso de Sevilla (7,80% frente al 5,38%), Barcelona (7,00% frente al 4,97%), Madrid (5,56% frente al 3,88%), Burgos (5,88% frente al 4,72%), Segovia (7,02% frente al 6,11%) o Las Palmas de Gran Canaria (6,33% frente al 6,12%), entre otras.

Font concluye con una advertencia para quien se fije solo en el porcentaje: «la rentabilidad sobre el papel no lo es todo. Un piso compartido implica más rotación de inquilinos, más mantenimiento y una gestión mucho más intensa que la de un alquiler tradicional, y ese esfuerzo también debe entrar en la cuenta antes de decidir dónde y cómo invertir».